Valorisation et ventilation

Note La ventilation entre le terrain (non amortissable) et la construction (amortissable) est une étape essentielle pour optimiser vos amortissements et réduire votre imposition LMNP.

Informations à renseigner

• Prix d’acquisition du bien

Indiquez le prix total d’acquisition tel qu’inscrit sur l’acte notarié, hors frais de notaire, d’agence ou autres frais annexes.

Exemple : 300 000 €

• Date d’acquisition

Saisissez la date figurant sur l’acte d’achat authentique, correspondant à l’entrée dans votre patrimoine.

Format attendu : jj/mm/aaaa

• Date d’apport à l’actif

Indiquez la date à laquelle le bien est intégré dans votre comptabilité LMNP, c’est-à-dire à partir de quand vous l’exploitez en location meublée. Cette date dépend de votre situation :

• Cas n°1 : Le bien a été acheté en vue d’être loué meublé rapidement (ex : acheté et loué meublé la même année ou l’année suivante).

→ La date d’apport correspond généralement à la date de mise en location meublée.

• Cas n°2 : Le bien a été acquis plusieurs années avant d’être exploité en meublé (ex : anciennement occupé par vous ou loué vide).

→ La date d’apport est celle de la transformation en location meublée, même si l’achat est antérieur.

• Cas n°3 : Vous déclariez jusqu’ici vos loyers meublés au régime micro-BIC et passez pour la première fois au régime réel.

→ La date d’apport est fixée à l’ouverture du premier exercice au réel. Il n’est pas nécessaire de revenir rétroactivement sur les exercices en micro.

Ventilation du prix d’achat

Vous devez répartir la valeur d’acquisition entre deux composantes :

• Terrain : non amortissable
• Construction : amortissable (murs, toiture, structure…)

Pourcentage indicatif

• Appartement : le terrain représente généralement 20 à 30 % du prix total.
• Maison individuelle : le terrain peut représenter 30 à 50 %, selon la surface et la localisation.

Exemple chiffré

Prix total d’acquisition : 300 000 €

Ventilation retenue :

• Terrain (25 %) : 75 000 €

• Construction (75 %) : 225 000 €

Frais annexes amortissables

Certains frais liés à l’acquisition peuvent être intégrés à la valeur amortissable du bien :

• Frais de notaire
• Frais d’agence immobilière
• Frais d’intermédiation ou de conseil
• Frais de dossier bancaire

L’application les ajoute automatiquement à la base amortissable, ce qui augmente le montant total amortissable déclaré.

Points de vigilance

• Ne pas ventiler revient à considérer 100 % du bien comme terrain : aucun amortissement ne sera possible.
• Les pourcentages doivent rester cohérents avec les pratiques du marché et les références locales (notaire, cadastre, etc.).
• N’oubliez pas d’intégrer les frais annexes pour maximiser vos amortissements.
• Le prix d’acquisition indiqué doit toujours correspondre à celui mentionné dans l’acte notarié.
• La date d’apport à l’actif doit refléter la date de début d’exploitation réelle en LMNP au régime réel, quelle que soit la date d’achat initiale.

Mis à jour le : 06/08/2025