LMNP en indivision : fonctionnement, fiscalité et obligations déclaratives

Investir à plusieurs dans un bien meublé peut se faire sans créer de société, via l’indivision. Ce guide vous explique les règles de fonctionnement, les obligations fiscales et les bonnes pratiques pour gérer efficacement une activité LMNP en indivision.

Définition et cas d’usage

Une indivision correspond à une situation où plusieurs personnes détiennent ensemble un même bien, chacune à hauteur d’une quote-part (par exemple 50/50, 70/30).

L’indivision est fréquente dans les cas suivants :

• Achat à deux (couple non marié, pacsé)
• Acquisition entre amis ou membres d’une même famille
• Transmission par héritage

Contrairement à une SCI, l’indivision ne nécessite pas de créer de structure juridique distincte, mais elle reste encadrée par des règles spécifiques.

Immatriculation de l’indivision

Depuis 2023, l’indivision doit être immatriculée au registre national via le guichet unique (INPI).

Cette immatriculation permet d’obtenir :

• Un numéro SIRET propre à l’indivision
• Une existence administrative distincte des indivisaires

Chaque indivisaire reste imposé séparément, mais l’activité est portée au nom de l’indivision.

Gestion du bien en indivision

Par défaut, la gestion d’un bien en indivision implique une prise de décision collective :

• Les actes de gestion courante peuvent être décidés à la majorité des quotes-parts.
• Les décisions importantes (vente, partage) nécessitent généralement l’unanimité.

Pour faciliter la gestion, il est fortement recommandé de signer une convention d’indivision, qui peut :

• Désigner un gérant
• Définir les pouvoirs de chacun
• Préciser les modalités de sortie de l’indivision

Régime fiscal applicable

Le régime fiscal de la LMNP en indivision est obligatoirement le régime réel simplifié.

Cela implique :

• Une comptabilité complète avec amortissements
• L’impossibilité d’opter pour le régime micro-BIC

Chaque indivisaire :

• Déclare sa quote-part des loyers, charges et amortissements
• Dépose une liasse fiscale formulaire 2031, au nom de l’indivision, avec ses propres identifiants
• Joint une annexe 2031 bis précisant la répartition des parts

Ce régime permet une optimisation fiscale significative grâce à l’amortissement du bien.

Avantages

• Possibilité d’investir à plusieurs sans créer de société
• Liberté dans la répartition des quotes-parts
• Accès à un régime fiscal optimisé avec amortissements
• Mutualisation des ressources pour des projets plus ambitieux
• Transmission facilitée en cas d’héritage

Contraintes et limites

• Gestion collective pouvant ralentir les prises de décision
• Impossibilité d’opter pour le régime micro-BIC
• Nécessité d’une comptabilité rigoureuse
• Chaque indivisaire doit déposer sa propre déclaration fiscale
• La sortie de l’indivision (revente ou rachat de parts) peut être complexe

Bonnes pratiques

• Immatriculer l’indivision dès l’acquisition
• Rédiger une convention d’indivision chez un notaire
• Définir un mode de gouvernance clair (gérant, règles de majorité)
• Centraliser les flux financiers et tenir une comptabilité cohérente
• Utiliser un outil adapté pour répartir automatiquement les écritures par quote-part

Comparatif : indivision vs nom propre

Questions fréquentes

Peut-on bénéficier du régime micro-BIC en indivision ?
Non. Le régime micro-BIC est exclu pour les indivisions.

Un indivisaire doit-il avoir un SIRET personnel ?
Non. C’est l’indivision qui détient le SIRET. L’activité est déclarée au nom de l’indivision.

Qui dépose la liasse fiscale ?
Chaque indivisaire dépose sa propre liasse fiscale (formulaire 2031) avec ses identifiants fiscaux.

Est-il possible de vendre sa part ?
Oui, mais les autres indivisaires disposent généralement d’un droit de priorité sur le rachat.

Ressources utiles

• Ajouter un bien en indivision dans l’application (lien à insérer)
• Modèle de convention d’indivision (lien à insérer)
• Guide : remplir une liasse LMNP en indivision (lien à insérer)

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Mis à jour le : 04/08/2025